时间漫漫，岁月奔流，历史总是在变迁中发展。

纵观园区江湖，已经历40余年的潮起潮落。改革开放以来，全国各地的园区涌现，从无到有，从小到大，逐渐成为地方产业发展的重要载体。

产业园区凭借自身发展需求和特色，紧密联系城市整体发展布局，由最初的工业园，衍生出特色主题园区、创新驱动园区等，多种类型的产业园区。

认清不同类型园区的优势，才能在寻找目标企业和沟通过程中，有效推进招商工作。

大而强 政策性开发区

代表园区：经济技术开发区、高新技术开发区、综合保税区、自由贸易区等

目标企业：符合当地主导产业的龙头、大型企业

开发区一般是由国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准设立的区域，并且能实行国家特定优惠政策。

上世纪80年代，我国开放沿海14个港口城市，并在有条件的地方新建经济技术开发区。截至2021年，我国已有232家国家级经济技术开发区。

1988年，第一家高新区——“北京中关村”前身，在北京诞生。目前，我国有168家国家级高新技术产业开发区。

1990年，保税区、保税物流园等多种形态的综保区开始出现。2021年，全国已有162个海关特殊监管区域。

顾名思义，政策性开发区，其核心竞争力必然是政策优惠下的低成本生产要素。这里的低成本，不只是相对便宜的土地、水电等，还需要通过智慧能源、资源共享、购销配对等手段，降低企业的生产成本。

政策性开发区，一般是区域经济发展的“中流砥柱”与引领者。所以，企业对区域产业结构的影响、是否规模化生产、产业规模与产值，都是开发区招商引资考虑的重点。

通常，面对不同企业，政府会根据企业的产业方向与规模等，动态调整政策优惠，这就是招商人常说的“一企一策”。

开发区设立初期，很多地区多以土地出让形式为主，由于规划和管理问题，存在产业集中度不高、布局分散的现象。随着经济、产业快速发展，土地成为“稀有资源”，各个开发区开始通过“腾笼换鸟”、“园中园”等模式，探索二次发展。

以往开发区重视劳动密集型企业，以便带动人口与就业。如今，开发区也开始重视技术消化与革新，以上海张江高科、北京中关村为代表的科技型产业园涌现。

专而精 特色主题产业园

代表园区：生物医药产业园、人工智能产业园、文创产业园等

目标企业：特色产业中的龙头、优质企业

目前，我国经济正在从粗放式发展，向集约式发展转变。高技术含量、高附加值、高产业带动性的战略新兴产业，成为众多地区的主导产业。

因战新产业链条长的特性，园区开始有意识打造园区内的产业生态，以产业链为核心，力争形成产业聚集效应。

由此，特色主题产业园应运而生。

2020年，上海市发布首批26个特色产业园，一年新签约项目超600个，特色产业规模超过3000亿元。

2020年6月，佛山发布按照“一镇一主题”思路改造十大现代主题产业园区发展规划。

天津计划到2025年底，建成30个市级主题产业园区。

特色主题产业园定位鲜明，主导产业方向明确，从而能吸引专于特定领域企业的更多关注。

园区内上下游企业就近布局，促进了企业之间达成紧密合作，降低供应链成本。同时，园区更容易提供专业性服务，将产业集群规模效益发挥到最大化。

有利也有弊，特色主题园区虽对企业利好，但对招商人员来说，工作难度升级。主题园区针对性强，对企业质量要求更高，所以，“选品”很重要。行业里的优质企业本就不多，于是逐渐形成“狼多肉少”的局面。

打好产业基础，才能吸引更多目标企业。比如，战新产业园要解决好战新企业最关注的核心问题：人才、资金、技术。

等企业入驻后做好专业服务，打造口碑效应，通过企业开展以商招商，才能快速在产业内打响名号。

小而美 创新驱动型园区

代表园区：大学科技园、创业园、科技孵化器、科技工业园等

目标企业：以科技型企业、创业企业为主

2014年，“大众创业、万众创新”的概念一经提出，形成了一股创业、创新的新浪潮。2018年，“双创”成为2018年度经济类十大流行语。

一时间，大学科技园、企业孵化器等，创新驱动型产业园得到快速发展。

虽然科技企业孵化器、众创空间大量出现，为创业型企业提供了足够的生存空间，但爆发性增长的背后，暴露了许多问题。

由于各大公司一窝蜂涌入联合办公，想快速抢占市场，但缺乏核心竞争优势，导致孵化器市场同质化严重。数量增多，服务质量却没有更上，入驻孵化器的大多数创业企业，由于缺乏专业培训与指引，最终走向夭折的命运。

如今，各地越来越重视培育与发展中小型民营企业，未来，大学科技园、孵化器必将成为中小型企业“生根发芽”的主要载体。

那么，创业公司所看重的投融资能力、创业专业培训、产学研联合等要素，就是大学科技园和孵化器首先要解决的问题。

当然，当地政府出台的人才政策，同样是创新驱动产业园能不能吸引企业落户的重要因素。2月，浙江省出台的大学生创业代偿政策，可谓是获得了一大批创业人才的“芳心”。

新而全 城市功能型园区

代表园区：产城综合体、特色小镇、产业新城等

目标企业：适宜无污染、低噪音的轻型生产或研发办公、地区特色产业等企业

产业与城镇化发展，是相互成就、相辅相成的。产业发展如果没有城市依托，再高端也只能“空转”。同样，如果城镇化发展过快，缺少具有核心竞争力的产业，则有可能出现产业空心化、就业乏力、经济低迷等情况。

为了让产业与城市浑然一体，产城融合发展的概念被广泛认可。

其实，相比前三种园区类型，城市功能型产业园更像是一种趋势。

现在大多数新建产业园都会采取“以产业为主、居住商品为辅”的发展策略，不仅能解决企业研发、生产、办公脱节的现象，还能将产业、人口外迁，缓解城市中心拥挤现象。

但是，产城融合的模式尚不成熟，部分地产商为了快速回本，容易出现过度“地产化”的问题，忽视园区产业导入。这就需要政府加强对产业地产开发的监管，真正地从园区运营的角度去经营。